又到了每年的开学季，现在越来越多的学生家长选择把子女送到海外去留学，子女在留学前，会选择好学校，参加面试辅导课程，加强语言能力的培训等一系列的准备，除在未来学习上面的考虑外，海外生活的因素也越来越得到了如今家长们的重视，高年龄的学生会提前联系海外当地的亲朋好友帮忙安排，而低年龄段的孩子家长普遍都会选择陪同，因此，无论从何种方面考虑住房就成为其中的头等大事。

　　在海外住房方面的开支，也是在留学总支出中除学费以外的最大开支。在海外有多种房屋租赁方式，选择一种最适合的投入，以最经济的方式获得助学条件，相信是大多数家长们所关心的问题。

　　一、 先说一下通常意义上的以房养学：

　　澳洲可以说是“以房养学”的先驱，这要得力于澳洲完善及透明的房产投资政策，当然更离不了澳洲优质的生活环境及深厚的教育留学资源。在澳洲留学，采用在澳大利亚投资房产的方式，可省去了子女在澳洲留学期间的房屋租金支出，并将多余房屋出租以获得一定租金回报，用其补充平时的生活开销(在此提醒：现在外汇转汇波动比较大，而且有一定的额度限制，海外当地的收益可以最大时间来缓冲外汇转汇问题)，“一住一租”的方式在澳洲非常普遍，在留学生中也非常盛行。从长远的情况考虑，留学后无论是否获得再签证，能从长期的房屋增值中获得较好回报，避免了购买二手房因签证过期而无法持有的无奈。

　　案例分析：

　　澳洲红橡树集团，作为澳大利亚本土诚信开发商公司，专注于为中国投资人提供更契合投资人需求，市场投资更具性价比的房产项目。通过在北京、上海、广州等一线城市设立中国区直营公司，由澳洲总部集中管理，保障了投资操作的规范安全性，房源信息的对称与同步，将澳洲房产的第一手资源最快最全的反馈到投资人手中，实现中国人在澳洲不动产开发及投资的梦想。红橡树集团将以全方位的视角，从浅入深的透析澳洲房产投资中的各各细节，帮助我们的投资人都能成为海外买房赢家。

　　“以房养学”我们如何从专业的投资角度去理解它?就红橡树集团在墨尔本Bundoora区开发的项目“The Cooper库伯山庄”来作案例分享，帮助您更直观的了解其中原委：

　　2

　　第1种情况： 不购买澳洲房产，澳洲留学3年全部租房(单位：澳元)

　　学费(三年)：2.5万元×3=7.5万元

　　生活费(三年)： 1万元×3=3万元

　　房租：在墨尔本合租一间房一周平均租金是150元

　　三年租金：150×52×3=2.34万元(这里并没有算上房租会逐年增长的情况)

　　三年总开支：12.84万元

　　第2种情况：投资购买澳洲房产，以房养学(单位：澳元)

　　假设家长为子女在澳洲留学前购买了一套The Cooper库伯山庄联排别墅，价格为68.5万澳元，客户首付30%，即20.55万元，贷款70%，印花税及律师费3.6万元左右,一间房用于自住，另外三间出租，每间租金为150元一周。(贷款方式：净利息还款，即只还利息不还本金，申请期为5年)

　　学费(三年)：2.5万元×3=7.5万元

　　生活费(三年)： 1万元×3=3万元

　　贷款利息(三年)：68.5万元×70%×4.5%×3=6.47万元

　　房租收入(三年)：150×3×52×3=7.02万元

　　子女房租节省(三年)：150×52×3=2.34万元

　　印花税及律师费：3.6万元

　　三年总开支：学费 + 生活费 + 贷款利息 + 印花税及律师费 - 房租收入 - 子女房租节省= 11.21万元

　　第四年在房产的增值情况下：根据澳洲房产的增值规律以及移民和留学人口的增加来分析，澳洲房产每年可最少保持10%的增长，依据你当时购买的房价68.5×10%×4=27.4万元，足以抵消三年总开支还有余。

　　二、现在我们再看一下，更广义的以房养学

　　很多家长会面临现在子女年龄还小，尚未确定留学的方向的问题，那么这个时候选择澳洲房产来投资其实就是一种长期的教育基金，通过房产自身的增值来同时实现海外资产配置和以房养学，还是以红橡树集团的“The Cooper库伯山庄”作为案例来具体分析。(单位：澳元)客户购房首付30%：68.5万×30%=20.55万，律师费及印花税花费3.6万元，购房总投入为24.15万。

　　每年贷款利息：68.5万×70%×4.5%=2.16万

　　每年物业管理费市政费支出：大约0.3万

　　每年租金收入：520×52=2.7万

　　每年的现金流=租金收入-贷款利息-物业管理费市政费=0.24万

　　由此可见，通过租金就可以养房，每年无需额外支出。

　　此外，澳洲房产基本每年增长10%，假设子女5年后确定留学，5年期间所持有的房产增值为：68.5万元×10%×5=34.25万元，扣除当初的投入24.15万，还赚钱了10.1万。

　　从上面的案例分析可以看出通过购买澳洲房产，除了稳定的租金可以覆盖每年的支出，更能通过稳定房产增值赚取学费，达到教育基金的作用。相信大家，在看过红橡树集团房产专家的分析后，应该对“以房养学”有所了解了，如果还有更多的疑问需要解答，可与我们的房产专家联系，我们将为您提供个人投资解决方案，赢得海外资产。感谢本期的案例分享人：徐莉莉 lily(资深澳洲房产顾问)13774296806

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