近日，北京市第三中级人民法院审结了一起物业服务合同纠纷案。王某的房屋两个月内两次因强降雨发生地漏冒水、反流导致财产受损，遂起诉广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司（以下简称星河湾物业公司）索赔。法院判决，星河湾物业公司向王某赔偿财产损失110万元。

判决书（来源：中国裁判文书网）

据中国裁判文书网披露的判决书显示，2016年7月19日和2016年9月11日，北京朝阳区业主王某房屋二层阳台区域内地漏因暴雨发生反流、冒水，致使流水蔓延至二层房屋内部地面并通过楼板渗漏至一层，导致房屋内地毯、动物皮毛制品、钢琴等财物被雨水浸渍。

(资料图)

王某指出，这些损失包括一张北极熊皮（价值59万元）、羊剪绒地毯一块（价值19.8万元）、水貂地毯一块（价值49万元）、北极狼标本（价值8万元）、羊剪绒圆毯一块（价值8万元）、野生水獭狐狸标本（价值2万元）、古钢琴修理费6万元。

王某认为，星河湾物业公司未及时尽到物业服务企业的合同义务，构成违约，状告星河湾物业公司赔偿财产损失151万元。

庭审中，就漏水发生的原因，王某表示二层阳台区域内地漏属于内置公用排水管道，因管道排水不畅，导致上述两次降雨天气过程中雨水无法及时通过排水管排出，最终通过该地漏反流至涉案房屋内部。

星河湾物业公司认可该处排水管道属于共用部位，属于其管理范围，但主张相关排水管道系统经过了验收，足以应对一般降水，但2016年7月19日、2016年9月11日两次降雨天气均属于暴雨或特大暴雨，降水量超出了排水管道承受范围，导致涉案房屋二层地漏冒水、反流，属于不可抗力影响。

星河湾物业公司另称王某在2016年7月19日未及时关闭阳台门，导致阳台跑水进入房屋内部，其自身存在疏忽大意的过失。

资料图片（来源：视觉中国）

一审法院认为，星河湾物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务企业，其对发生冒水、反流的地漏所属公用排水管道负有维修、养护义务。根据在案证据反映的事实，涉案房屋在2011年已经因降雨发生冒水、反流的情况，2016年涉案房屋又两次发生因降雨导致的公用排水管道冒水、反流，并导致涉案房屋专有部分内部渗漏、财物受损。星河湾物业公司虽辩称房屋公用排水管道验收合格，2016年两次强降水属于不可抗力，但不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从星河湾物业公司后续维修情况来看，星河湾物业公司仅在涉案房屋阳台加装一个排水口即可解决极端天气情况下的排水问题，足见对涉案房屋排水问题来说，2016年两次强降水并非不能克服的情况，不构成不可抗力，如星河湾物业公司尽早采取上述维修改造措施，完全可能避免本案损失的发生。

鉴于上述因素，一审法院认定星河湾物业公司未尽到物业服务企业的合同义务，应就王某的合理合法损失承担赔偿责任。一审判决，星河湾物业公司赔偿王某财产损失110万元。

星河湾物业公司不服，提起上诉。二审法院终审判决，驳回上诉，维持原判。（北京时间 谭孜）

关键词：