房产属于重大财产，夫妻一方做出借名买房的决定属于家庭重大事项，已不能适用日常家事代理制度推定对夫妻双方均具有约束力，故夫妻一方与他人签署的《协议书》中，名买房及房屋不属于夫妻共同财产的约定，涉及另一方的权益，但未经其认可，故不发生法律效力。

2008年3月24日，娄某敏、江某宏结婚。2015年11月18日，娄某水、朱某爱与娄某敏签订《协议书》一份，甲方：娄某水、朱某爱，乙方：娄某敏。协议内容为：甲方现决定购买杭州市余杭区XXX房屋，因甲方年事已高，无法办理银行按揭，故以乙方夫妻名义购买该屋，办理按揭手续，为此签订本协议。1．双方确认杭州市余杭区XXX房屋的所有权归甲方所有，虽以乙方名义购买，但不属于乙方财产，亦不属于乙方夫妻共同财产。2．房屋首付款约32万元，由甲方负责支付，每月按揭款由甲方负责支付。3．以上房屋以乙方名义与房产公司签订买卖合同，并以乙方名义向银行办理按揭手续，乙方所签合同的所有权利归属甲方，所有义务也由甲方承担……

2015年11月19日，娄某敏和房地产开发有限公司签订《认购书》一份，认购了位于杭州市余杭区XXX房屋一套。2015年11月26日，娄某敏、江某宏作为购买人和房地产开发有限公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，娄某敏、江某宏作为购买人购买位于杭州市余杭区XXX房屋。案涉房屋已交付，预告登记在娄某敏、江某宏名下，尚未办理过户手续，现由娄某敏、娄某水、朱某爱居住。

2019年，江某宏起诉和娄某敏离婚，于2019年6月4日撤回起诉。2020年4月16日，经法院调解，江某宏和娄某敏离婚。娄某水、朱某爱将江某宏与娄某敏诉至法院，要求确认存在合法有效的借名买房法律关系，并让二被告配合将杭州市余杭区XXX的房屋所有权登记在二原告名下或者判决二被告在房屋的初始登记完成后将房屋所有权变更登记至二原告名下；

庭审中，娄某敏确认与父母签署该份《协议书》时，其与江某宏的关系和睦，担心协议书影响双方感情，故未将该事实告知江某宏。直至双方离婚诉讼，娄某敏才将与父母签署有《协议书》的情况告知江某宏。

本院认为，娄某敏、江某宏在2015年签署商品房买卖合同，购买杭州市余杭区XXX房屋时，系二人婚姻关系存续期间，娄某水、朱某爱、娄某敏并未与江某宏协商确定由娄某水、朱某爱借娄某敏、江某宏名义购买案涉房产。至2019年娄某敏与江某宏离婚诉讼，娄某敏才向江某宏提供《协议书》，江某宏已明确表示对娄某敏与娄某水、朱某爱达成的借名买房意向不予同意。因案涉房产属于重大财产，娄某敏做出借名买房的决定属于家庭重大事项，已不能适用日常家事代理制度推定对夫妻双方均具有约束力，故娄某敏与娄某水、朱某爱签署的案涉《协议书》中，名买房及案涉房屋不属于娄某敏、江某宏夫妻共同财产的约定，涉及江某宏的权益，但未经其认可，故不发生法律效力。对娄某水、朱某爱要求确认与娄某敏、江某宏之间存在合法有效的借名买房法律关系的诉请，本院不予支持。基于本院并不支持娄某水、朱某爱主张的借名买房法律关系，对于二人要求将案涉房产变更登记至其名下的诉请，本院不予支持。综上判决如下：

驳回原告娄某水、朱某爱的诉讼请求。

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