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今年年初以来，我们对于楼市的信心很大，原因就在于本轮楼市已经持续了这么长的时间了，理论上来说，楼市要准备企稳回暖了，另一方面今年是疫情影响消失的第一年，给楼市企稳回暖创造了很好的外部环境，可以说怎么去看，今年的楼市都能够预期反弹。但今年上半年已经过去了，从目前市场的一些反馈来看，我们的楼市还远远没有复苏，而且市场压力依然不小，上半年的商品房销售额估计会高于去年同期水平，但超出幅度很小，而其他方面的楼市数据可能依然不如去年上半年，这是很多人没有意料到的事情，最近不少专家们纷纷建议全面放开限购，网上甚至还流传出近期可能有“史诗级”大招出现！

总之上半年的楼市表现还是不佳的，而这种表现也让不少人对于下半年的楼市有些担心了，毕竟本轮楼市低迷已经持续了2年的时间了，这在过去是少有发生的事情，市场信心进一步受到了冲击。最近房产大佬郁亮在会上就表示，从数据来看，郁亮认为市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交没有达到合理水平，短期信心还需要进一步重建。在谈到市场长期需求时，他指出未来十年，还会新增将近7000万城镇人口，有2.6亿新市民将会扎根下来，他们现在住的房子改善需求大。

从房产大佬郁亮的这番话里，我们不难看出，他承认现在楼市的表现是不理想的，但长期他认为楼市还是有一定潜力的，并从中也给出了解释，认为未来还有几千万上亿的人会在城市定居下来，并且改善型需求很大。其实笔者认为长期的楼市需求确实是存在的，但这个需求很快会进入一个平稳的发展周期，目前我们城镇常住人口已经突破了9亿人大关，未来还需要进城的人肯定是不多了，在这9亿多人中继续去挖掘买房的需求，规模上肯定很有限，毕竟这么多年市场消化了很多潜在购房群体！

改善型需求确实是未来楼市的主要需求，但和过去首套房需求相比，其需求程度并没有那么的强烈，毕竟改善型需求是建立在有房子住的前提下，大部分只是为了买大一点或者换一个地段而已，在需求方面更加的理性，没有首套房置业的那种急切感。不得不承认一点，我们当前的楼市行情依然还是很低迷的，市场还需要出台一些政策修复信心，同时我们也应该看到接下来的楼市变化，对于市场回暖的结果也要有新的认知，而不是像过去一样，市场反弹会伴随着量价齐涨的趋势。

下半年的楼市条件比上半年还要大，这两年我们出台了很多鼓励购房的政策，买房成本相对于高点来说降低了几万甚至几十万，但楼市复苏难度依然不小，这里面是多方面原因造成的，楼市跑马圈地的时代结束了，未来楼市发展更加趋于理性，市场需求将重归正常，热度方面肯定是大不如前的，改善型需求会成为主流，总体规模上出现降低是大概率的事情，开发商之间的竞争会更加激烈。

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