红网时刻新闻记者 肖依诺 通讯员 李怡真 郴州报道

物业公司服务不到位，还被主管部门列入“黑榜”，业主能不能因此拒交物业费？

(资料图片仅供参考)

近日，资兴市人民法院审理了一起物业服务合同纠纷。法院认为，物业公司虽已基本履行物业服务义务，但其被住建部门列入物业服务管理“黑榜”，可以认定服务存在瑕疵。最终，法院判决涉事季度物业费按70%标准支付，其他期间物业费仍应全额支付。

2020年12月，开发商与某物业公司签订前期物业服务合同，约定由该物业公司为小区提供前期物业服务。赵某系该小区业主，入住后未依约交纳物业费。物业公司遂诉至资兴法院，要求赵某支付欠付的物业费及违约金。

案件审理过程中，法院查明，该物业公司已被资兴市住房和城乡建设局列入2025年第一季度物业服务管理小区考核情况“黑榜”名单。

法院审理认为，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法应予保护。物业公司入驻该小区后，基本履行了物业管理服务义务。赵某作为该小区业主，接受了物业公司的物业管理服务，理应支付相应物业服务费。

不过，物业公司被列入“黑榜”，也意味着其服务质量存在一定瑕疵。

法院认为，物业“黑榜”系住建部门为规范物业服务行业、提升服务质量而设立的负面评价和警示机制。根据相关法律规定，国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，有相反证据足以推翻的除外。因此，物业公司被列入“黑榜”，可以作为认定其物业服务存在瑕疵的依据。

最终，法院结合案件实际，认定该物业公司在2025年第一季度的物业费应按照70%的标准支付，其余期间物业费仍应全额支付，并驳回了物业公司要求赵某支付违约金的诉讼请求。

法官提醒，物业公司被列入“黑榜”，业主可以据此主张相应物业费减免，但减免不等于全免。具体减免比例，应结合物业服务瑕疵程度等因素综合认定。物业公司应针对“黑榜”反映的问题积极整改，业主也应按照法院核减后的标准及时交费。双方依法履约、良性沟通，才是化解物业纠纷的长久之计。

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