购物中心行业市场到底多大?消费基础设施包含购物中心、百货商场、农贸市场等项目，我们看到当下的百货商场 与购物中心的边界正在逐渐淡化，因此我们参考大众点评和赢商网数据，以百货商场+购 物中心为泛购物中心(后续简称购物中心)，并从供需两侧构建另类数据指标。

购物中心运营行业有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比。购物中心运营行业在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。那么，未来国内购物中心运营行业市场前景及现状如何?

(资料图)

中研普华产业研究院的《2022-2027年中国购物中心运营行业市场深度调研与趋势预测研究报告》分析显示

购物中心运营行业分析

消费基础设施纳入 C-REITs 试点，购物中心、百货商场、农贸市场可发行 REITs。 2023 年 3 月 24 日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs) 常态化发行相关工作的通知》，明确指出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新 消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场 等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs”。参考美、日、 新加坡等地 REITs 市场，中国或将迎来超千亿市值消费基础设施 REITs 市场。

我国购物中心增速过一倍，一线城市购物中心纷纷上马，二、三线城市也不甘落后，各地购物中心如雨后春笋。从城市选择和商圈进驻上来看，前十年60%的购物中心集中在四个一线城市，购物中心建设这五年间二线城市购物中心开始进入快速发展期，入市占比是一线城市的2倍，进入二线城市购物中心占比超过70%。

购物中心运营市场除传统百货、超市及影院外，购物中心引进主力商家的类型愈加多元化，各类中型业态成为购物中心吸客的新手段，儿童游乐体验馆、家居生活集合店、精品超市成为去传统百超后的新主力商家。

数据显示，目前，最新拟开业时间的购物中心约1200家。而历年全国购物中心年开业率基本在55%上下，但因疫情延迟的项目今年开业概率理应大于历年开业率，所以在疫情稳定前提下，购物中心运营至少能开出700家，新增体量约6000万平方米。

随着年轻消费群体的崛起，年轻人正在成为购物中心的消费主力。因此，如何吸引年轻人成为购物中心行业关注的焦点。

为了吸引年轻人，很多购物中心运营企业都在费尽心思打造新奇潮酷的体验场景。不过，购物中心运营行业在强化体验的同时如何保持消费同步增长，实现体验和消费的平衡，对于很多购物中心来说依然是一大挑战。

全国开业购物中心为157个(体量≥2万平方米)，总体量为1322.19万平方米。从已开业项目的开业时间来看，基本集中在受疫情影响较小的几个月，社会活动逐渐恢复后，开业购物中心运营行业数量和体量呈现增长状态，9月数量和体量均达到前三季度最高。

据不完全统计，全国商场计划开业数量超过1000座。其中华东是重点区域，开业数量达347座，占全国34.22%，购物中心运营行业规模在5-10万平方的商场依旧是主力。从计划开业的城市分布上看，一二线城市依旧是购物中心的集中地。一线城市由于商业设施完善和拿地成本高，计划新开数量开始放缓。

购物中心是实体商业的主体力量，能最大程度反映实体商业的经营现状。受全国消费意愿影响，全国购物中心空置率略高于2018年，达到9.6%。2020年由于受新冠肺炎疫情影响，实体零售商业已受震荡，品牌闭店潮暗涌，购物中心空置率风险持续高位，租金收入下行压力明显。购物中心运营行业消费对经济增长贡献突出，成为拉动经济增长的主要动力。

人均购物中心商业面积已接近日本水平，据赢商网、中国统计局地数据，中国人均购 物中心商业面积于 2022 年末达 0.40 平方米/人，接近日本、新加坡、新西兰、英国水平， 超过德国同期水平，根据赢商网显示的将于 2023 年开业的各购物中心商业面积，结合全 国人口数量，我们计算得中国人均购物中心商业面积将于 2023 年末达 0.47 平方米/人。据 国际购物中心协会及澳大利亚购物中心协会数据，国外重点国家中，美国、澳大利亚人均 购物中心商业面积较高，分别达 2.15、1.06 平方米/人，日本、新加坡、新西兰等地人均 购物中心商业面积相对较低，分别为 0.41、0.54、0.50 平方米/人。

购物中心运营行业市场前景分析

购物中心是连接多种消费场景与消费群体的综合性平台业态，中国连锁经营协会定义 购物中心为：“由不同类型的零售、餐饮、休闲娱乐及提供其他服务的商铺按照统一规划， 在一个相对固定的建筑空间或区域内统一运营。”。我们认为，对于购物中心的经营来说， 最为核心的是其面向的消费者社群和其自身的商管能力。购物中心所针对的消费者群体的 消费能力和消费意愿是未来购物中心发展的基石，而消费意愿随着消费能力的提升会发生 消费方向的变化。购物中心自身的商管能力包括其招商、运营两方面，其中招商决定了其 所提供的业态能否更好地满足对应消费者群体的消费方向，而运营则是决定了购物中心能 否吸引更多的客流、能否提升从客流向销售额的转化比例。

购物中心具备一定的标准性，一线、准一线、二线、三线城市购物中心内各业态的布 局比例相对接近。截至 2023 年 3 月末，上述全国 280 个地级市拥有的 7373 个购物中心 中，零售、餐饮、休闲娱乐业态随城市能级的提升而呈现占比的差异化，零售业占比随城 市能级的提升而逐渐下降，一线城市内的零售业占比为 41.5%，较四线城市下降 3.4 个百 分点;而休闲娱乐业态随城市能级的提升而逐渐提升，一线城市的休闲娱乐业占比为 9.2%， 较四线城市提升了 1.1 ppts。

更多购物中心运营市场调研消息,可以点击查看中研普华产业研究院的《2022-2027年中国购物中心运营行业市场深度调研与趋势预测研究报告》。

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