问天要地 “工业上楼”能否引领产业投资新风潮？

（2023年6月25日）虽然各地均在大力发展“工业上楼”，但并不是所有工业都适合“上楼”，并不是所有企业都能承担上楼所带来的的成本提升。

“工业上楼”，可以简单认为是把工业搬上楼房，该模式是一种将工业企业搬迁至城市的高层建筑中，形成产业集群的新模式。可以有效地节省土地资源，提高城市空间利用效率，同时也可以提高企业的生产效率和降低成本。

回顾我国产业园区40年的历史，改革开放初期重工业与轻工业比例失调与基础产业滞后等重大结构性问题已经得到初步解决。

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到如今，经济快速发展的同时，城市土地资源配比开始面临重大考验，问题之一便是土地规划留给产业这一城市“生命线”的配给逐渐被压缩。

“工业上楼”的发展模式，本质就是为解决工业载体与土地利用之间的矛盾。既然陆地没办法“安排规划”，只好抬起头问天要地，运用“折叠空间+垂直产业”新概念，实践“工业上楼”新模式。

这一发展模式在以环渤海、长三角及大湾区为代表的经济发达城市之中更为显著，寸土尺金之下，更要惜其贵、尽其用。

以深圳为例，目前全市“工业上楼”项目共72个，用地面积854.8万平方米、厂房面积2306.5万平方米。

2022年11月，深圳推出“工业上楼”计划，将连续五年每年建设2000万平方米优质、经济、定制化厂房空间，“工业上楼”优质厂房租金平均35元每月每平方米，打造国际一流的新一代生产生活生态“三生融合”型制造业园区。

值得一提的是，2019年7月，深圳宝安区推出《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》，为中国首个工业上楼的规划建筑规范。

问天问地，最重要的是产业聚集

在一个区域内，如果有足够的企业、产业链上下游企业和相关产业配套企业聚集，就可以形成一个完整的产业生态圈，从而提高整个区域的产业效率和竞争力，即上下楼更是产业的上下游。

基于“上下楼是上下游”的考虑，“工业上楼”的两种初步发展形态随即诞生——工业大厦和堆叠式厂房。

“工业大厦”模式是指高档的厂房、写字楼等建筑，多用于高科技产业、研发中心等企业。北京中关村软件园、深圳科技园等都采用了这种模式，建筑环境高档，配套设施完善，吸引了众多高科技企业入驻。

“堆叠式厂房”模式则是指低层、简单的厂房，多用于传统制造业和小微企业。例如深圳的华强北电子市场、广东东莞的厚街镇等都是采用这种模式，建筑简单、成本低，适合小微企业和传统制造业企业使用。

现如今，打造“工业上楼”要解决一套建筑设计体系在背后支撑的问题，既要在保证安全、节能环保、节省成本的同时，又能够满足企业需求。

如果看建安成本，平层厂房一般是1500元每平米，而“通用型”高层厂房其实已经来到了4000-5000元每平米，有些“定制化”高层厂房造价甚至更高。

成本因素及产业产品也导致并不是所有的产业都适合“上楼”。

问市要钱，期望通过REITs退出

首批基础设施公募REITs上市两周年之际，四单扩募项目的落地也为当前市场注入了“强心剂”。现阶段，公募REITs正成为市场新宠儿，争先恐后奔赴REITs新风口。

有市场人士指出，投资机构在观察国内公募REITs的投资机会时，难点在于合适的底层资产很难找到。目前已发行的基础设施REITs还是工业园、产业园、孵化器之类的物业，未来“工业上楼”资产可以很好解决公募REITs的资产需求问题。

究其原因，“工业上楼项目基本集中在一线和强二线等土地资源较为匮乏的城市，这些城市经济和产业基础较好，投资机构对融资主体及项目所在地情况更加包容。

此外，“工业上楼”项目的招商运营基本都是以战略新兴产业为主，政策扶持力度大，资产的出租、运营等收益有更好的保障，更符合公募REITs对资产的准入要求。

产权方面，由于“工业上楼”项目多为新建厂房，产权更加清晰明确，若成功落地REITs以租金收入和少量变现提供分红，提升存量厂房的流动性，募集更多证券市场资金，形成资金“活水”，将会进一步扩大“工业上楼”建设规模。

“工业上楼”下的珠三角正走向逐步推广普及、长三角走向成熟完备、环渤海还处于新生阶段，而香港已经进入更新升级阶段。

作为产业园区新时代下的表现形态，“工业上楼”能否引领产业地产新一轮投资风潮？

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