住宅有倒挂,商墅不好办,“三里屯缔造者”如何玩转三圣乡?-环球实时
2023-05-25 17:58:26 来源:成都商报房产发布
精装均价2.7万元/㎡的国锐云岭在住宅取证近两个月后,目前已经开始陆续选房。
【资料图】
公开信息显示,国锐云岭推出了1、2、3、4栋住宅,共计345套房源,面积段127-289㎡,主力户型为143㎡的套四。
与三圣乡片区成龙大道以南的锦江上院、锦江赋、锦江璞园等项目相近面积的产品相比,国锐云岭的T4高层在产品力上和T2的板式小高层、高层有一定的先天差距。
但因为约8000元/㎡的价格剪刀差,国锐云岭也吸引了很多买房人的关注。但无法回避的是,其规划的大量商墅产品,不但对住宅的居住舒适度造成影响,也是最终决定该项目成败的最关键因素。
国锐云岭沙盘
倒挂8000元/㎡
400万级改善有搞头
2021年,曾打造北京三里屯village(即北京三里屯太古里)的国锐地产首入成都拿下66亩的三圣乡地块,住宅清水限价22650元/㎡。因地块是重大产业用地,有着非常严苛的用地要求:
首先,地块住宅比例占49%,其中6%为自持租赁住房;
其次,项目建设的至少5.4万㎡商业中,一半需自持;
第三,建设至少3000㎡生活美学馆或运动场馆,不允许转让;
第四,地块要求先进行商业开发,后住宅建设。
此外,出让条件中对项目建成后的纳税额等也有明确要求。
国锐云岭正在施工的写字楼
近2年后,国锐最终交出答卷——住宅为4栋两梯四户的高层,自持商业是一栋写字楼。未要求自持部分的商业规划为177套商墅。
作为锦江区近年集中供地开发区域之一,随着三圣乡成龙大道以南的锦江赋、锦江上院、锦江璞园等项目集中高价入市,这里成为很多高端改善置业客户选择的热门区域。
“大面积的先卖完,总价高的先卖完,三圣乡目前几个项目都是这样。”某代理公司的销售小冯告诉记者。
他说,“地缘客户认可区域价值,只要产品过硬,都会奔着最大最好的房源去。但这种客户基本都集中在成龙大道南“几个以‘锦江’命名的项目,成龙大道以北因为没有类似项目,我们都暂时未作竞品拿来对比。”
国锐云岭就位于三圣乡北部区域,项目的住宅主要是143㎡的套四户型,总价400万元左右,与三圣乡南板块的高端项目相比,价格优势还是比较明显,作为区域内少有的400万级产品,其具备了填补普通改善需求的价格优势。
虽然成龙大道南北因为容积率的差异,发展状况、城市界面都有差异,超过100万的总价差,尤其是近期区域内部分143㎡项目售价达到3.6万元/㎡以上时,国锐云岭的住宅依然具备极强的市场竞争力。
记者也注意到,虽然四栋住宅已全部取证,但在记者到达销售现场的5月23日,工作人员却向到访购房者表示仅2、3号楼在售。
177套商墅
被迫选择的解题方式
住宅因为限价不高不愁卖,但地块规划中高达51%的商业指标,成为对国锐最大的考验。作为打造了三里屯Village企业,国锐是北京三里屯太古里最重要推手之一,有着比较丰富的商业产品规划、建设经验。
拿地之初,对国锐在如何在三圣乡做商业,业界有一定期待。知情人士称,本项目拿地后一直没有入市的一个根本原因,就是国锐对这51%的商业怎么做在反复权衡。
虽然三圣乡缺少大型商业,而且国锐在这方面的也有经验,但经历了几个团队的更替后国锐最终还是打出了安全牌——规划为177套商墅卖掉。
据置业顾问介绍,国锐云岭商墅建面约123-170㎡、挑高6米左右,接近市面上叠拼的建筑形态,分为上中下三户,定价在700-800万元左右,但目前并未取证销售。
由三栋商墅改造的国锐云岭销售中心
做商墅卖掉变现的规划看起来是安全牌,但在三圣乡乃至成都市场,“商墅”一般都是开发商的“下策”和“险棋”,对国锐云岭更是面临重重考验。
首先是价格超高。按照目前对外公布的123-170㎡的面积和700-800万元的总价,其商墅的建面单价大约在5万元/㎡左右,几乎是住宅精装价格的两倍,整体货值可能超过10亿元。
为什么会这么贵?因为该地块平均地价10500元/㎡,考虑到住宅部分清水限价只有22650元/㎡,为保证账面不亏损,其必须通过商墅的价格来承担租赁住房、写字楼等自持物业的土地和建设成本。
其次是商墅会降低住宅的居住舒适度。较高比例的商墅压缩了住宅的占地空间,导致项目的住宅部分仅剩约20余亩的土地空间,仅占整个地块面积的约三分之一,最终排布为4栋2T4户的高层,牺牲了住宅区域的舒适度。
为了降低商墅对高层住宅的干扰,目前国锐云岭采取的办法是:商墅和住宅的地下停车场分开,并在地面用围墙和绿植进行了隔断。
商墅平替叠拼?
一个早就被否定了的提案
在账面上,商墅可以将整个项目货值做起来,但要为这177套商墅找到买家是顶级难度。
虽然国锐云岭置业顾问表示商墅能够做到水电气三通,但很显然其无法成为住宅叠拼的平替。
有业内人士表示,这种规划方式对住宅和商墅的业主都存在一定影响。从过往的经验看,如果住宅有较高知名度和后期的二手房溢价(高端产品),那么商墅可以成为平替或者说是无资格买家进入的门槛。即使不用于居住,用于商务接待也是合适的,但是如果住宅规划也就是个2T4的刚改,那两者只能是相互拖累。
“高端客户如果有墅居需求,可能会优先考虑住宅产权产品,目前区域供应也比较多。”一位业界人士这样总结道。
商墅作为叠拼平替的另一个销售逻辑是“住宅限购,客户无购买资格,所以退而求其次选择商墅”。但在现在的市场背景下,购买资格问题已经得到较大程度解决,这个购买逻辑已经不太成立。
一位有着丰富商墅营销经验的业内人士告诉我们,“购买商墅,尤其是总价达到600万以上的客群,很多客户还是主要看准项目地段好,物业用途多样,拿来开私房菜、茶楼、开工作室、当办公室使用都可以。
国锐云岭鸟瞰效果图
但要算投资收益,商墅肯定不划算。商办类物业的增值空间有限,考虑到600万以上高价,业主无论按揭还是全款,商墅的增值部分都很难覆盖资金成本,何况这类产品转手难度相当高。”
此前部分含商墅的项目能比较顺利销售的原因是体量小,可以吸引部分自用客户,但像国锐云岭这样一次性规划2.7万平米,近177套商墅的,市场上比较少见。
“不过,好在三圣乡一直是很多创意机构青睐的办公地,这也是商墅可以去抓住的机会,但实现起来有一定困难。”前文提到的业内人士补充道。
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主编:余鸽
副主编:赵述锦
编辑:廖兴
图片来源:成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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