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本周核心观点：2023年6月第4周，上周新房面积略有回升后，本周环比再次回落11.83%，其中二线城市环比回落幅度较小，整体保持在6月以来的相对较低位置。二手房方面延续回落趋势，本周环比大幅下降31.61%，其中一线城市的环比回落幅度较大。6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率5年期以上LPR下调10个基点，4.3%调整至4.2%。

重点政策解读：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，6月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为3.55%，下调10个基点，5年期以上LPR为4.2%，同样下调10个基点。复盘本轮下行周期中销售与利率关系，住宅销售当月同比跌幅扩大后，往往贷款市场利率相应下调。自2022年8月5年期LPR下调15bp后，时隔10个月再次下调10bp，此次降息的背景同样对应着销售持续走弱，今年2-3月房地产市场短暂的小阳春后，市场热度下降，进入6月传统旺季销售仍然持续走弱，市场情绪悲观。截至6月23日，30大中城市中一线城市累计成交面积同比上升23.6%，而弱二线和三四线城市去化相对较弱，行业销售不畅的核心症结在于低能级城市销售表现较差，因此我们认为在鼓励合理需求（尤其是改善需求）的基调下，不排除核心城市存在需求端政策松绑的可能性，但放松力度可能相对有限。考虑到现阶段制约行业销售表现的核心因素主要为悲观的价格预期和收入预期，在二者在短期内很难有较大波动的背景下，我们认为提振市场的重要举措在于提高居民购买力，此次随着5年期LPR下调，首套房贷款利率有望进一步下调，居民购房成本有望进一步下降。

一周行情回顾：本周（2023/06/19-2023/06/25）申万房地产指数下跌4.68%，跑输上证综指2.38pct，在各类板块中位列第28/31，恒生地产建筑业指数下跌6.99%，跑输恒生综指0.91pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：派斯林（14.02%）、金科股份（10.28%）、*ST新联（3.09%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：正荣地产（-24.12%）、新城发展（-21.23%）、融信中国（-20.27%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌10.81%，跑输恒生综指4.72pct，在各类板块中位列第12/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：国锐地产（1.08%）、星盛商业（0.00%）、旭辉永升服务（0.00%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：弘阳服务（-26.83%）、新城悦服务（-17.53%）、雅生活服务（-16.19%）。

地产市场监测：本周（2023/06/17-2023/06/23）30个大中城新房成交面积242.29万平方米，同比下降52.85%，环比下降11.83%。15城二手房成交面积124.79万平方米，同比下降34.58%，环比下降31.61%。监测16个重点城市库存面积18247.56万平方米，环比下降0.31%，去化周期92.41周，较上周延长3.99周。上周（2023/06/12-2023/06/18）100大中城市土地供应建面2850.67万平方米，同比下降37.51%，环比下降58.75%；土地成交建面2360.58万平方米，同比下降23.24%，环比上升13.50%；供需比下降为1.21，溢价率为7.00%。

房企融资情况：本周（2023/06/17-2023/06/23）房企境内新发债总额为133.36亿元，同比下降3.47%，环比上升90.51%；债务总偿还量为81.21亿元，同比下降35.58%，环比上升46.96%；净融资额52.15亿元。

风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。

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