中指研究院近日发布的《2023中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》（下称报告）显示，2023年，北京、上海、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名仍位列前四，杭州、成都、南京等1.5线城市各项指标表现较好，排名仍位居前十，但武汉、重庆、郑州排名下降。

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杭州保持全国第五

具体到城市来看，北上广深投资吸引力排名保持不变，一线城市投资吸引力优势明显；杭州凭借产业创新释放发展新动能，人才引进成效显著，投资吸引力连续6年保持全国第5位；成都、南京、苏州、武汉、西安经济及人口规模大，产业优势明显，市场需求旺盛，位列6-10位，其中武汉近两年房地产市场调整压力较大，城市吸引力排名下降两位至第9位；南京、苏州房地产市场韧性凸显，地方政府债务压力相对较小，城市吸引力排名均提升1位；西安人口连续多年快速流入，经济保持较快增长，吸引力跻身前10位。

长沙、重庆、合肥、宁波、青岛、济南、天津、郑州、佛山和东莞位居第11-20位，其中佛山、东莞受疫情影响较为严重，人口流出规模较大，房地产市场恢复节奏较慢，导致排名分别跌至19、20位，青岛、济南房地产市场活跃度相对较好，叠加人口、产业支撑，市场保持一定活跃度，排名较上年分别跃升2位、4位。郑州近两年受疫情、洪灾等因素影响较大，经济、居民收入恢复需要更长时间，投资吸引力排名下滑至第18位；惠州、嘉兴等城市市场活跃度相对较高，投资吸引力高于同级别其他城市。

人口、产业对房地产的支撑作用更加明显

中指研究院市场研究总监陈文静判断：“我国城镇化进程进入新阶段，房地产行业呈现出存量和增量并行的态势，人口、产业和交通仍然是房地产市场的核心驱动力，尤其是人口和产业，对市场的支撑作用更加明显。”

“人口是房地产市场的需求基础，总量和增量均直接影响住房需求空间，在房地产市场分化加剧的背景下，把握不同地区人口总量和结构的变化，也就更有利于把握市场新的发展机会。”

报告显示，2022年，长三角、长江中游部分核心城市人口集聚能力进一步显现，其中长沙、杭州、合肥人口增量位居全国前三。珠三角、京津冀、中原地区、东北地区人口普遍下降，其中天津、东莞人口缩量明显，另外受疫情等因素影响，广州、深圳人口均由增转降。

“产业是吸纳和吸引人口的根本要素，近些年，新一轮技术革命开启，战略新兴产业持续发展，各地聚力产业结构转型升级，核心城市新兴产业发展迅速，先发优势或带动产业链聚集效应进一步提升。”

“交通作为国内大循环的载体，连接了人口、产业等各类生产要素，在推动经济发展以及区域协调发展中发挥着至关重要的作用。随着经济逐渐复苏，生产要素的流动回归常态，交通对优势地区的赋能或将更加突出。”

报告认为，从发展阶段来看，当前，长三角、珠三角和京津冀城市群发展相对领先，在经济、人口、产业等方面均表现出极高的活力和发展潜力。

成渝、长江中游城市群作为发展第二梯队，正以区域核心都市圈为重要抓手，加速推进同城化进程，以此构建核心城市带动周边城市的协调发展格局。

此外，山东半岛、粤闽浙沿海和中原等城市群也表现出强劲的发展势头，在经济实力、产业布局、区域发展战略等方面都具备一定优势和特色，为周边地区的发展提供了引领支撑。

陈文静表示：“核心一二线城市、长三角和珠三角优势三四线城市集聚资源能力突出，优势产业也为城市房地产市场提供了更强支撑，房地产开发投资潜力较大。”

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